L’Immobilier en 2025 : Réformes, défis et perspectives pour la copropriété, les baux et la construction

L’année 2025 s’annonce riche en évolutions pour le secteur immobilier. Entre réformes législatives, nouvelles obligations et décisions de justice marquantes, copropriétaires, syndics, bailleurs et constructeurs doivent s’adapter à un environnement en pleine mutation.
Dans cet article, nous revenons sur les principaux enjeux qui façonneront le paysage immobilier en 2025 : le 60e anniversaire de la loi de 1965 sur la copropriété, les nouvelles obligations en matière de rénovation énergétique, les débats autour de la mensualisation des loyers des baux commerciaux, ainsi que les récentes décisions jurisprudentielles en droit de la construction et de l’habitation.
I. Copropriété : vers une modernisation de la loi de 1965 ?
Un anniversaire sous le signe de l’évolution
Le 10 juillet 2025 marquera les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété. Cette longévité interroge : malgré les réformes successives, cette loi reste le socle du fonctionnement des copropriétés en France.
Une réforme de grande ampleur avait été envisagée par le biais d’une codification du droit de la copropriété, mais cette ordonnance n’a finalement jamais été adoptée, laissant place à des incertitudes quant aux évolutions futures.
Un événement intitulé « 60 ans et après : évolution et défis du statut de la copropriété » sera organisé en juillet 2025, afin de dresser un bilan et d’examiner les perspectives d’évolution du régime juridique des copropriétés.
Focus : Les garanties en matière de recouvrement des charges de copropriété
Le recouvrement des charges constitue un enjeu essentiel pour l’équilibre financier des copropriétés. En cas d’impayés, plusieurs garanties existent :
- Les garanties contractuelles, telles que la clause pénale ou la clause d’aggravation des charges.
- Les garanties légales, applicables notamment en cas de vente du bien immobilier.
Un article détaillé à venir analysera l’efficacité de ces dispositifs et les pistes d’amélioration envisageables.
DPE collectif : Une nouvelle obligation pour les copropriétés intermédiaires
Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés de 50 à 200 lots doivent obligatoirement réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Cette mesure s’inscrit dans une volonté de renforcer la rénovation énergétique des bâtiments, parallèlement à la généralisation des fonds de travaux obligatoires, désormais étendus aux copropriétés de moins de 51 lots.
II. Baux commerciaux : entre jurisprudence et réformes
Les grandes décisions de 2024
Une analyse des principales décisions rendues en 2024 en matière de baux commerciaux permet de mieux comprendre les enjeux actuels. Parmi les sujets abordés :
- La convention d’occupation précaire
- L’obligation de délivrance
- La clause de non-concurrence
- Le loyer et les charges
- Le droit de préemption
- La clause résolutoire
- La restitution des locaux
Ces évolutions jurisprudentielles permettent d’éclairer les bailleurs et locataires sur leurs droits et obligations en 2025.
Mensualisation des loyers et plafonnement des dépôts de garantie : où en est-on ?
Le projet de loi de simplification présenté en 2024 prévoit deux mesures majeures pour les baux commerciaux :
- L’inscription de la mensualisation des loyers dans les contrats
- Le plafonnement du dépôt de garantie
Ces propositions, bien que destinées à fluidifier la relation bailleur-locataire, continuent de faire débat. Elles seront à nouveau discutées en 2025, et leur adoption pourrait profondément modifier la gestion des baux commerciaux.
III. Bail d’habitation : les nouveaux enjeux de la location
Interdiction de louer les passoires thermiques classées G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’inscrit dans la politique gouvernementale de lutte contre les logements énergivores.
Si certains saluent cette avancée pour la transition énergétique, d’autres dénoncent une mise en œuvre trop brutale, risquant d’accentuer la pénurie de logements disponibles.
Certains experts alertent sur les conséquences inattendues de cette mesure, qui pourrait paradoxalement restreindre l’offre locative et compliquer la situation des ménages les plus fragiles.
Congé pour travaux : une jurisprudence clarifie les règles
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 janvier 2025 (n°22/05642), a rappelé qu’un bailleur peut valablement donner congé à son locataire pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique, à condition que ces derniers nécessitent la libération des lieux.
IV. Construction : nouvelles normes et litiges
Évolution des normes énergétiques pour les bâtiments neufs
Un décret entré en vigueur le 1er janvier 2025 modifie les normes de performance énergétique des nouvelles constructions, poursuivant la dynamique de la RE2020.
Ces nouvelles exigences visent à améliorer l’efficacité énergétique et à réduire l’empreinte carbone des bâtiments. Cependant, elles nécessitent une adaptation rapide des promoteurs et constructeurs.
Garantie décennale : liberté de choix du maître d’ouvrage
Un arrêt du 16 janvier 2025 (n°23-17-265) de la Cour de cassation a reconnu au maître d’ouvrage la liberté de choisir entre une réparation en nature ou une condamnation pécuniaire en cas de sinistre relevant de la garantie décennale.
Cette décision renforce la position des maîtres d’ouvrage dans les contentieux de construction.
Fraude au permis de construire : tolérance zéro
Le Conseil d’État, dans une décision du 18 décembre 2024 (n°490711), a jugé qu’un permis de construire obtenu par fraude ne pouvait être régularisé par un permis modificatif.
Cette jurisprudence confirme l’intransigeance des juridictions face aux tentatives de contournement des règles d’urbanisme.
V. L’Immobilier en 2025 : un secteur en mutation
Déclarations gouvernementales sur la crise du logement
Lors de la déclaration de politique générale du 14 janvier 2025, il a été affirmé que la politique du logement devait être repensée en profondeur.
Cependant, les acteurs du secteur immobilier restent sceptiques, pointant un manque d’actions concrètes et une nécessité d’engager des mesures fortes pour relancer le marché.
Syndics : Vers une réforme du métier ?
Face aux tensions entre copropriétaires et syndics, un groupe de travail a été mis en place pour réfléchir à l’avenir de la profession.
Certains experts plaident pour une réforme du modèle économique du syndic, afin d’améliorer la qualité des services rendus aux copropriétés.
Conclusion
L’année 2025 marque un tournant pour le secteur immobilier : entre modernisation du droit de la copropriété, nouvelles obligations pour les bailleurs et évolutions jurisprudentielles, les professionnels et particuliers doivent s’adapter à un cadre réglementaire en perpétuelle transformation.
Restez informés des évolutions législatives et jurisprudentielles pour anticiper les défis de demain !