Contester une assemblée générale de copropriété : mode d’emploi juridique et bonnes pratiques
Introduction : Une AG aux votes serrés ? Voici ce que vous pouvez (encore) faire
« C’était joué d’avance. » Cette phrase, nous l’entendons trop souvent au cabinet après une assemblée générale de copropriété. Les copropriétaires viennent de voir passer un vote défavorable : travaux qu’ils jugent injustifiés, approbation de comptes litigieux, ou encore désignation d’un syndic contesté. Pourtant, face à cette défaite en AG, il n’est pas forcément trop tard. Il existe des voies de recours, mais attention : elles sont balisées par des délais stricts et des conditions précises. Dans cet article, Lexelians vous guide pour comprendre vos droits, éviter les faux pas et, si nécessaire, agir… avant qu’il ne soit trop tard.
1. Que peut-on contester dans une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale de copropriété prend des décisions essentielles : budget, travaux, désignation du syndic ou approbation des comptes. Mais toutes les résolutions ne sont pas inattaquables. Seules les décisions « irrégulières » sont contestables : par exemple, une décision viole la loi, le règlement de copropriété, ou a été adoptée en dehors du cadre légal (convoquée hors délai, sans consultation conforme, etc.).
Exemples typiques de décisions contestées :
- Travaux votés sans devis ou chiffrage clair
- Approbation de comptes opaques ou incomplets
- Non-respect du quorum lors du vote
- Résolution hors de l’ordre du jour
- Désignation d’un syndic sans appel d’offres (quand il est requis)
Bon à savoir : Une résolution mal rédigée ou ambigüe peut aussi poser problème juridiquement.
Le recours n’est pas ouvert à tout le monde. Pour contester une décision d’AG, vous devez remplir certaines conditions.
2. Qui peut agir, et à quelles conditions ?
- Avoir voté « contre » la résolution (ou s’être abstenu dans certains cas).
- Être copropriétaire à la date de l’assemblée.
- Être directement concerné par la décision contestée.
⚠️ Si vous avez voté « pour » un texte… vous ne pouvez pas le contester a posteriori.
3. Délais : le vrai compte à rebours du recours
Le délai de contestation est strict : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG (article 42 de la loi de 1965).
Conseil pratique : Ce n’est pas la date de l’AG qui compte, mais celle de la réception du PV. Cela peut vous gagner quelques jours précieux… à condition de surveiller votre courrier recommandé.
En cas de dépassement du délai : l’action est forclose. Même une décision manifestement illégale ne pourra plus être annulée.
4. Les erreurs fréquentes à éviter
Voici les 5 erreurs courantes que nous voyons chaque année au cabinet :
- 1. Attendre trop longtemps pour réagir (« je vais y réfléchir »)
- 2. Contester à l’oral ou par courrier simple au syndic (inefficace juridiquement)
- 3. Ne pas recueillir les preuves (PV d’AG, convocations, courriers)
- 4. Négliger la rédaction de la convocation ou de l’ordre du jour
- 5. Saisir un avocat… quelques jours avant la fin du délai
L’astuce Lexelians : Se rapprocher d’un avocat dès réception du PV permet d’évaluer sereinement les décisions problématiques et de sécuriser le recours.
5. Exemple réel : un syndic condamné pour abus dans le vote d’honoraires exceptionnels
Contexte : Un copropriétaire nous consulte après avoir reçu le procès-verbal d’une AG où le syndic s’est fait voter des honoraires « exceptionnels » pour des travaux imposés… qu’il n’avait pas gérés.
Analyse : L’AG avait adopté cette résolution sans chiffrage, sans devis antérieur, et sans justification claire. En outre, les résolutions avaient été présentées tardivement aux copropriétaires.
Action menée par Lexelians : Saisie du tribunal judiciaire dans les délais, avec pièce à l’appui (convocations, PV, ordres du jour antérieurs).
Résultat : le juge a annulé la résolution litigieuse. Le syndic a dû rembourser une partie des honoraires perçus.
️ Leçon : Les abus existent, mais ils ne résistent pas à une contestation bien préparée.
6. Les conseils de Lexelians pour maximiser vos chances
En tant qu’avocats spécialisés en droit de la copropriété, voici nos recommandations :
- Faites relire chaque convocation d’AG par un juriste si un sujet sensible est à l’ordre du jour.
- Gardez trace des échanges : emails, convocations, documents distribués.
- Envisagez une action collective avec d’autres copropriétaires (souvent plus forte).
- N’omettez pas le recours amiable ou la médiation avant l’assignation : bien que facultatif, cela peut renforcer votre crédibilité devant le juge.
- Faites-vous accompagner par un cabinet rompu aux contentieux de copropriété : un avocat qui connaît les rouages est un atout décisif.
7. Conclusion : votre patrimoine mérite une défense solide
Une résolution d’assemblée générale mal votée ou peu transparente peut avoir des conséquences durables : charges injustifiées, travaux inconsidérés, décisions arbitraires. Plus grave encore, laisser passer une irrégularité les installe dans la durée. Défendre vos droits, c’est aussi défendre la qualité de gestion de votre immeuble… donc la valeur de votre bien.
8. Besoin d’un avis juridique fiable ? Parlons-en.
Vous envisagez de contester une décision d’AG ? Lexelians accompagne chaque année des dizaines de copropriétaires dans cette démarche. Contactez notre cabinet : un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété vous répondra avec clarté et réactivité.
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